Grondbeleid

Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen

In de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) is bepaald dat de grondexploitaties van gemeenten onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten.
Onze grondexploitatie is beperkt van omvang . De eventueel te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Deze vangen we op in de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor de jaren 2016 tot en met 2020 hebben we een definitieve aanslag ontvangen. Over deze jaren is geen vennootschapsbelasting verschuldigd en hebben we een saldo onverrekend verlies van
€ 39.825. Door dit saldo aan onverrekend verlies en de voorlopige inschatting van de  VPB positie over 2021 verwachtten we ook over 2021 geen vennootschapsbelasting te hoeven betalen. In de jaarrekening is daarom geen bedrag opgenomen voor de heffing voor de vennootschapsbelasting.

Financieel beleid

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening indien een verlies verwacht wordt.

Bij het vaststellen van de Nota grondbeleid 2017 zijn ook de grondprijzen vastgesteld. Voor percelen tot 500 m ² geldt de reguliere grondprijs van € 210 p/m². Voor de m ² tussen 500 en 1.000 m² wordt 50% van de reguliere grondprijs gehanteerd (€ 105 p/m²) en voor de m ² boven 1.000 m² een prijs van € 60,- p/m².

Specifiek voor het plan Hogeweg in Ven-Zelderheide is om de verkoop te stimuleren in 2019 de grondprijs voor de vrije sector kavels verlaagd naar € 160 per m ² tot 500m ² en € 110 per m ² boven de 500m ² .  Voor sociale woningbouw (sociale huur) geldt een prijs van € 120 per m ² .

Financiële voortgang

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

* De voorbereidingskosten ter hoogte van € 44.000 voor grondexploitatie de Draaischijf zijn in de jaarrekening 2020 gepresenteerd onder de immateriële vaste activa. Na vaststelling van het bestemmingsplan en de exploitatieopzet door de gemeenteraad in 2021 dienen deze kosten nu onder de voorraden gepresenteerd te worden.

De kosten voor de grondexploitaties bestaan grotendeels uit doorberekening van kosten van de eigen organisatie en de financieringslasten. Daarnaast zijn er in 2021 voor plan Hoofdstraat en Zwarteweg de laatste kosten van de afrondende woonrijp werkzaamheden gemaakt. Ook voor plan Hogeweg, wat nog volop in ontwikkeling is, zijn kosten met betrekking tot het verder woonrijp maken gemaakt. De kosten voor het plan Gennepermolen zijn ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht.

De opbrengsten betreft de verkoop van de laatste kavel in plan Zwarteweg en de verkoop van zeven kavels in plan Hogeweg.

Het plan Zwarteweg is in 2021 afgesloten, de resterende winst bij afsluiten van het plan bedroeg
€ 44.000. In eerdere jaren was voor dit plan al een tussentijdse winst van € 1.557.000 genomen. Ook het plan Hoofdstraat is in 2021 afgesloten. De resterende winst bij afsluiten van het plan bedroeg € 7.000. Eerder was al € 33.000 als tussentijdse winst genomen.

Verwachte resultaten

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. De nieuwe grondexploitatie Draaischijf zorgt voor een toename van de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. De verwachting was dat de Corona crisis een negatief effect zou hebben op de verkoop van kavels en woningen. Het tegengestelde blijkt het geval. De nog te maken kosten, te realiseren opbrengsten en verwachte resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel.

Zwarteweg Milsbeek | De laatste kavel is in 2021 via de exploitant verkocht. Het plan was al volledig bouwrijp gemaakt. In 2021 zijn nog wat laatste afrondende kosten gemaakt. De exploitatie is afgesloten met een totale winst van € 1.601.000, welke al grotendeels in eerdere jaren is genomen.

Hogeweg Ven Zelderheide | De verkoop van kavels trekt stevig aan. Van de tien beschikbare vrije kavels zijn er in 2021 zeven verkocht. Naar verwachting worden de resterende drie kavels in 2022 verkocht. Ook het perceel wat bestemd is voor de ontwikkeling van sociale woningbouw wordt naar verwachting in 2022 aan de woningbouwcoöperatie verkocht. De nog te maken kosten betreffen kosten voor verder woonrijp  maken, financieringskosten en inzet eigen organisatie. Door de versnelde verkopen is de looptijd van het plan met een jaar verkort. Dit leidt tot een lager verlies. Voor het verlies, minus de nog te storten bijdrage in het fonds bovenwijkse voorzieningen, is een voorziening getroffen. De voorziening is naar beneden bijgesteld.

Gennepermolen Gennep | Met een projectontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten om te komen tot ontwikkeling van het gebied. In 2022 wordt het bestemmingsplan aangepast. Start realisatie is beoogd voor 2023. Hierdoor is de looptijd van het plan met een jaar verlengd tot en met 2023. De projectontwikkelaar neemt de kosten voor het woonrijp maken voor zijn rekening. De resterende kosten betreffen inzet ambtelijke organisatie, financieringskosten en kosten voor het bouwrijp maken. Door het verlengen van de looptijd neemt het verwacht tekort iets toe. De opbrengst van de grondverkoop wordt in 2022 verwacht. Voor de nog te maken kosten en het verschil tussen de boekwaarde en de opbrengst is een voorziening gevormd. De risico’s voor dit plan zijn dus afgedekt.

Hoofdstraat Heijen | De laatste woonrijp werkzaamheden (aanleg groen) zijn in 2021 gemaakt. De exploitatie is in 2021 afgesloten. De totale winst bedraagt € 40.000, waarvan € 33.000 al eerder tussentijds genomen is.

Draaischijf Milsbeek | De exploitatieopzet en het bestemmingsplan voor de Draaischrijf is in 2021 door de raad vastgesteld. Er zijn met twee partijen verkoopovereenkomsten afgesloten voor de ontwikkeling van zorgappartementen en woningen. De opbrengsten uit de verkoop van gronden worden in 2022 verwacht. De kosten voor het bouw en woonrijp maken moeten grotendeels nog gemaakt worden. Naar verwachting levert deze exploitatie een positief resultaat op. De looptijd van de exploitatie is tot en met 2024.

Voorziening waardering grondexploitaties

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg en Gennepermolen is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

Als gevolg van de versnelde verkopen is de looptijd van exploitatie Hogeweg verkort, dit levert een kleiner verlies op, waardoor de voorziening naar beneden is bijgesteld. De kosten van exploitatie Gennepermolen over 2021 zijn ten laste van de voorziening geboekt om de boekwaarde niet verder op te laten lopen. Als gevolg van het verlengen van de looptijd bij exploitatie de Gennepermolen, neemt het verwacht verlies iets toe. Hiervoor is de voorziening naar boven bijgesteld.

Algemene reserve bouwgrondexploitaties

De gemeente heeft een vordering van € 1.000.037 op Parkvisie van de in het verleden gemaakte kosten voor het plan Heikant (voormalige grondexploitatie). Over deze vordering lopen we een risico.  De algemene reserve grondexploitaties biedt voldoende ruimte om dit risico op te vangen. Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

De afsluitende winsten van de exploitaties Zwarteweg en Hoofdstraat zijn aan de reserve toegevoegd. De mutaties in de voorziening Hogeweg en Gennepermolen zijn ten bate of laste van de reserve geboekt. In de 1e trimesterrapportage 2021 zijn middelen uit deze reserve gehaald ter dekking van de (juridische) kosten voor de onteigeningsprocedure van de toegangsweg nabij (voormalig grondexploitatie) de Brem. In de begroting 2021 heeft de raad besloten om € 2 miljoen uit deze reserve te laten vrijvallen naar de algemene vrije reserve.

Fonds bovenwijkse voorzieningen

In 2021 zijn er in plan Zwarteweg één, en in plan Hogeweg zeven percelen verkocht waarbij een dotatie aan het fonds van toepassing is. In totaliteit gaat het om 5.343 m2. Per m2 storten we € 5 in het fonds.